部分地區老舊小區改造陷資金困局

2019-12-09 10:59:00

　　筆者近期多地走訪(fǎng)發(fā)現，城鎮老舊小區改造項目“民心工程”直面民生痛點(diǎn)，取得了積極成效，受益群眾幸福感大幅提升。筆者同時(shí)了解到，老舊小區改造資金需求總規模較大，目前各地正在多渠道籌措資金，但仍然存在資金總體不足，財政資金“投不起”，居民和社會(huì )資金不愿投、后期管護資金缺失等問(wèn)題，迫切需要建立多渠道融資方式，確保老舊小區改造工作順利進(jìn)行。

　　受益群眾獲得感大幅提升

　　各地老舊小區改造目前主要集中解決公共基礎設施和外部環(huán)境等問(wèn)題，如完善消防設施、實(shí)施電氣改造、老公房加裝電梯；優(yōu)化和完善老舊小區環(huán)境也是工作重點(diǎn)，包括路燈、井蓋、甬道、圍墻及外檐等公共設施的修繕，安裝視頻監控系統、增設停車(chē)泊位等。老舊小區改造后，居民的居住條件和生活品質(zhì)明顯改善，受益群眾獲得感大幅提升。

　　——告別“拎馬桶”，老舊小區改造大幅提升居民居住條件。

　　智能門(mén)禁、木質(zhì)地板、獨立廚房……邁進(jìn)改造后的家門(mén)，年近七旬的陶大爺感覺(jué)有些陌生?！霸镜膬砷g房改成了現在的三房，一家三代四口人，還有了客廳和獨立的廚衛?！?/div>

　　在有近百年歷史的上海市虹口區春陽(yáng)里風(fēng)貌保護街坊，仍有不少居民過(guò)著(zhù)廚房合用、馬桶相伴的生活。上海市正在逐步對其進(jìn)行更新改造，一二期改造房屋已經(jīng)交付，200余戶(hù)回遷居民已徹底告別“澡堂”和“倒馬桶”時(shí)代。

　　在南京市棲霞區仙林新村，居民們不僅水電無(wú)憂(yōu)，還通上了管道燃氣?！霸瓉?lái)一到晚上就斷水斷電，改造后我們實(shí)實(shí)在在感受到了改革開(kāi)放的紅利?！本用裼谖膶氄f(shuō)。

　　——老樓加裝電梯讓老人不再“懸空”。

　　“自從裝上了電梯，我和老伴就再也不是‘懸空老人’了。一共交了5000多元，政府補‘大頭’，我們出‘小頭’。大家都很擁護加裝電梯政策?！背啥继旄聟^華陽(yáng)街道、年逾70的居民湯云樹(shù)告訴筆者。

　　走進(jìn)南京莫愁湖街道354號院，筆者在樓棟間車(chē)棚改造的黨員活動(dòng)室里看到，居民們正在擬定電梯維護管理公約。據悉，這個(gè)樓齡20余年的老舊小區共住120戶(hù)。其中，70歲以上的占九成，80歲以上的有一半。

　　“電梯給小區帶來(lái)了新氣象?！奔易∥鍢?、81歲的史慧敏說(shuō)，“我老伴上個(gè)月發(fā)病，幸好有電梯，救護車(chē)直接到樓梯口把人接走了?！?/div>

　　——完善生活服務(wù)設施便利社區生活。

　　在建于1988年的石家莊經(jīng)編小區，76歲的居民閆大爺告訴筆者，小區去年底經(jīng)改造新安裝了路燈，以前雨后泥濘難走的小區道路也換成了透水磚?！靶^里還安裝了監控，居民的幸福感和安全感大幅提高?！?/div>

　　石家莊多個(gè)小區經(jīng)改造完成后，主路兩旁都新修了便道，便道上新畫(huà)了停車(chē)線(xiàn)。以前小區主路上亂停放的車(chē)輛都整齊劃一地停在線(xiàn)內……正在安裝供暖管道的電業(yè)小區，施工隊順便給樓頂住戶(hù)加裝了防滲隔溫層。住在頂樓六樓的李先生說(shuō)：“鋪設隔熱層一分錢(qián)沒(méi)花，政府辦了件暖人心的事?！?/div>

　　南京市住房保障和房產(chǎn)局有關(guān)負責人透露，2016年至2018年，南京市累計翻修道路126.57萬(wàn)平方米，增加停車(chē)位6097個(gè)，新增綠化面積37.85萬(wàn)平方米，設置休閑廣場(chǎng)12.18萬(wàn)平方米。

　　“住進(jìn)新家，感覺(jué)活得更有尊嚴了?！鄙虾Ｊ忻耜惷粜路驄D和兒子、92歲的婆婆三代四口人曾一起“蝸居”在20多平方米的房間里。陳敏新說(shuō)，舊屋墻皮一摸就往下掉，房子木質(zhì)腐爛，設施老舊，白蟻、蟑螂、老鼠特別多?！凹依锬苡歇毩⒌鸟R桶和洗手盆是我們幾十年的‘夢(mèng)想’，現在終于實(shí)現了?！?/div>

　　根據廣州市統計局社情民意統計調查，81.5%參與調查的市民認為老舊小區微改造使其生活品質(zhì)提升。上海市虹口區房管局城市更新科科長(cháng)孟韜表示，老舊小區改造勢在必行，其不僅增強了居民的生活幸福感和獲得感，還大幅改善了城市面貌。

　　目前，各地推進(jìn)老舊小區改造成效明顯，受益人群數以十萬(wàn)計。如，成都市2015年開(kāi)始實(shí)施老舊院落改造工作，截至2018年底完成了3191個(gè)老舊小區改造，22萬(wàn)余戶(hù)居民從中獲益；南京受益群眾已達20多萬(wàn)戶(hù)……

　　改造投資總額高達4萬(wàn)億元

　　住房和城鄉建設部門(mén)表示，老舊小區改造，當前正推動(dòng)多渠道籌措資金。改造的費用、今后運營(yíng)的費用、給社區居民提供城市公共服務(wù)和社區公共服務(wù)供給的費用加起來(lái)，資金需求總規模是非常大的。據專(zhuān)家初步估算，我國城鎮需綜合改造的老舊小區投資總額可高達4萬(wàn)億元。

　　2015年以來(lái)，成都市開(kāi)始實(shí)施老舊院落改造工作，截至2018年，已投20.9億元資金，完成了3191個(gè)老舊小區改造，22萬(wàn)余戶(hù)居民從中獲益。

　　成科路社區黨支部書(shū)記徐文明介紹，成都市武侯區跳傘塔街道成科路社區合雅苑小區，改造共投入近200萬(wàn)元，其中每戶(hù)居民只需負擔500元水表改造費以及每平方米2元的小區公共維修資金?！耙婚_(kāi)始也有很多居民不理解為什么要出維修資金，但通過(guò)黨員進(jìn)小區一家一戶(hù)做工作，大家都明白了小區需要共建共治共享的道理?！?/div>

　　老舊小區改造工作備受重視。6月19日，國務(wù)院常務(wù)會(huì )議部署推進(jìn)城鎮老舊小區改造相關(guān)工作。7月30日，中共中央政治局會(huì )議指出，要穩定制造業(yè)投資，實(shí)施城鎮老舊小區改造、城市停車(chē)場(chǎng)、城鄉冷鏈物流設施建設等補短板工程，加快推進(jìn)信息網(wǎng)絡(luò )等新型基礎設施建設。7月31日，國務(wù)院常務(wù)會(huì )議提出，鼓勵把社區醫療、養老、家政等生活設施納入老舊小區改造范圍，給予財稅支持，打造便民消費圈。

　　國務(wù)院參事仇保興表示，據初步估算我國城鎮需綜合改造的老舊小區投資總額可高達4萬(wàn)億元，如改造期為五年，每年可新增投資約8000億元以上。從實(shí)踐來(lái)看，城鎮老舊小區綜合改造項目可以采取社會(huì )資本參與共建的模式。公共維修基金和政府節能減排補貼可以起到“四兩撥千斤”的放大投資的效果。

　　從一些地區的實(shí)踐來(lái)看，不同來(lái)源的資金各自承擔著(zhù)不同的改造內容。在廣州，對以居住功能為主的老舊小區（占85%以上），以財政投資為主，優(yōu)先保障民生，以改造水、電、氣、路、化糞池等“?；尽表椖繛橹?，注重與城市環(huán)境品質(zhì)建設項目相融合，重點(diǎn)解決“臟、亂、差”問(wèn)題。對以融合商旅文住等多功能的復合型老舊小區（占比不到15%），主要集中在歷史文化街區或具備產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)條件的改造項目，采用BOT模式，引入社會(huì )資本，對民生設施和基礎設施進(jìn)行改善和提升，同時(shí)導入產(chǎn)業(yè)，活化利用，并參與后續運營(yíng)管養，實(shí)現“文化活力和經(jīng)濟活力”。

　　河北省《老舊小區改造三年行動(dòng)計劃（2018-2020年）》顯示，將對5739個(gè)老舊小區進(jìn)行改造，共需改造資金129.6億元，其中112.3億元由市、縣兩級財政籌集，主要負責老舊小區安全設施、居住功能完善及環(huán)境整治等改造項目。

　　資金籌集多方面難題待解

　　“老舊小區改造最缺的就是錢(qián)?！庇袑?zhuān)家表示，沒(méi)有改造資金來(lái)源、不產(chǎn)生新的盈利空間，自然沒(méi)有企業(yè)愿意投入，而僅靠政府投入，難以完成如此艱巨的改造任務(wù)。

　　資金是老舊小區改造的首要條件，資金不足是不少地區集中反映的問(wèn)題。南京市物業(yè)辦副主任童龍聲就說(shuō)，在推進(jìn)老舊小區改造時(shí)，怎么進(jìn)行資金保障是一個(gè)重要的問(wèn)題。從政府方面來(lái)看，有些地方財力好點(diǎn)就做得快點(diǎn)，有些地方財力差就慢一點(diǎn)。小區里有住房維修金、公積金還有公共區域收益等資金，但這都是老百姓、居民自己的錢(qián)，如何盤(pán)活這些錢(qián)，是一個(gè)十分值得思考的問(wèn)題。

　　在廣州，目前以市、區兩級財政資金為主，社會(huì )和居民參與出資較少。當地相關(guān)負責人表示，根據城市發(fā)展的規律，老舊小區微改造將成為一項長(cháng)期工作，點(diǎn)多面廣，單純依靠財政資金壓力較大。同時(shí)，隨著(zhù)一些地方財政收入吃緊，后續項目資金難以持續。在天津某區，老舊小區改造已經(jīng)進(jìn)行了七八年時(shí)間，盡管群眾仍有需求，但今后很難再進(jìn)行大規模改造，主要原因為資金無(wú)法充足供應。有負責人表示，2019年的資金尚且樂(lè )觀(guān)，但2020年這項工作也許無(wú)法繼續實(shí)行，因為資金壓縮非常嚴重。比如2019年當地啟動(dòng)雨污分流工程，原本計劃為今年調研，明年實(shí)施，但經(jīng)與財政部門(mén)溝通，明年資金供給量“斷崖式”下跌，計劃被迫擱淺。

　　政府投資之外，多元的老舊小區改造投資體系并未完全建立。如何進(jìn)一步吸引市場(chǎng)資金、居民出資、社會(huì )組織投入方面還有待進(jìn)一步探索研究。

　　童龍聲說(shuō)，老舊小區整治，光靠政府投入不能持久，光靠老百姓自動(dòng)自覺(jué)難以管理，而企業(yè)更是沒(méi)有進(jìn)行整治的積極性。

　　在實(shí)際操作中，首先是居民出資難。老舊小區住戶(hù)多是老年人和租戶(hù)，對改造后價(jià)值的提升效果也無(wú)法預估評判，出資意愿很低。企業(yè)也難參與其中。有企業(yè)表示，參與老舊小區改造面臨諸如產(chǎn)權、消防、居民意見(jiàn)等諸多不可控因素，想要獲利，難度太大。

　　此外，改造后的小區還缺乏長(cháng)期管護費用，老舊小區改造后的管養主體、資金來(lái)源仍難以解決。

　　多渠道融資方式亟待完善

　　針對老舊小區改造錢(qián)從哪里來(lái)的問(wèn)題，國務(wù)院常務(wù)會(huì )議曾明確，要創(chuàng )新投融資機制。今年將對城鎮老舊小區改造安排中央補助資金。鼓勵金融機構和地方積極探索，以可持續方式加大金融對老舊小區改造的支持。運用市場(chǎng)化方式吸引社會(huì )力量參與。

　　在專(zhuān)家看來(lái)，財政安排專(zhuān)項資金用于老舊小區微改造，主要側重于水、電、氣、適老化設施等基礎配套設施類(lèi)項目。要鼓勵居民通過(guò)自籌捐資、房屋維修基金等渠道籌集部分改造資金。在具備產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)條件的改造項目中，社會(huì )投資企業(yè)要同步投入資金改造完善周邊配套設施。

　　筆者了解到，與棚改不同，老舊小區改造的資金籌集渠道還可以按照“誰(shuí)受益、誰(shuí)出資”原則，結合實(shí)際合理確定改造費用分攤規則。同時(shí)要確保融資機制可持續，還要防范風(fēng)險，防止增加地方債務(wù)。

　　另外，根據實(shí)際指導居民通過(guò)購買(mǎi)服務(wù)等方式建立長(cháng)效管養機制，鞏固小區改造成果。根據小區基礎條件、居民消費水平、交費意識等具體情況，引導居民分類(lèi)實(shí)施規范型、基礎型、托底型管養模式，逐步提升后續管養水平。探索建立老舊小區住宅維修資金制度以及有償使用新增設施等方式，拓寬長(cháng)效管養資金來(lái)源。

來(lái)源：經(jīng)濟參考報

編輯：網(wǎng)站實(shí)習1

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