盡管部分區域市場(chǎng)仍能擦出升溫的火花，但整體來(lái)看，房地產(chǎn)市場(chǎng)的下行趨勢似乎不可逆轉。
6月14日，國家統計局發(fā)布今年前5月房地產(chǎn)市場(chǎng)相關(guān)數據，多項指標增速出現下滑。其中，前5月全國商品房銷(xiāo)售面積55518萬(wàn)平方米，同比下降1.6%，今年以來(lái)始終保持負增長(cháng)。受此影響，房地產(chǎn)投資增速、新開(kāi)工面積增速、房企到位資金增速均有所回落。
上海易居房地產(chǎn)研究院智庫中心總監嚴躍進(jìn)認為，在“一城一策”的思路下，一些出現異動(dòng)的房地產(chǎn)市場(chǎng)很快被調控平息下來(lái)。加上融資環(huán)境不佳，供需雙方都較為謹慎，3月出現的樓市“小陽(yáng)春”也未能延續。
雖然部分從業(yè)者對市場(chǎng)反彈抱有希望，但國家統計局新聞發(fā)言人付凌暉仍然強調了監管層的信心，“各地在堅持‘房住不炒’的定位下，持續穩地價(jià)、穩房?jì)r(jià)、穩預期，房地產(chǎn)市場(chǎng)保持穩定還是有基礎的?！?/p>
東部樓市仍在“筑底”
根據國家統計局的數據，今年1-5月份，全國商品房銷(xiāo)售面積55518萬(wàn)平方米，同比下降1.6%，降幅比1—4月份擴大1.3個(gè)百分點(diǎn)。商品房銷(xiāo)售額51773億元，增長(cháng)6.1%，增速回落2個(gè)百分點(diǎn)。
單月來(lái)看，5月全國商品房銷(xiāo)售面積為13433萬(wàn)平方米，雖然略高于4月的水平，但與3月的15727萬(wàn)平方米相比，下降了14.6%?！啊￡?yáng)春’只出現在3月，沒(méi)能再往后延續?！敝性禺a(chǎn)首席分析師張大偉說(shuō)。
張大偉認為，正是由于3月樓市出現“小陽(yáng)春”，才導致調控政策的密集出臺，并影響了此后的市場(chǎng)表現。據中原地產(chǎn)研究中心的統計，5月單月，中央部委和地方政府出臺的房地產(chǎn)調控措施高達41次。雖然少于4月的60次，但連續兩月處于密集發(fā)布潮中。
其中，住建部連續預警10個(gè)城市的做法，被認為是長(cháng)效機制的“初試牛刀”，也傳遞出樓市調控政策不會(huì )松綁的信號。
市場(chǎng)降溫對房企的投資信心帶來(lái)一定影響。今年前5月，全國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資46075億元，同比增長(cháng)11.2%，增速比1—4月份回落0.7個(gè)百分點(diǎn)，為今年以來(lái)的最低增速。
但這一指標仍然高于去年的水平，也明顯高于同期的固定資產(chǎn)投資增速。分析人士認為，這主要是由于過(guò)去兩年企業(yè)獲取的土地，都陸續進(jìn)入開(kāi)工狀態(tài)。也即，上一輪市場(chǎng)上升周期帶來(lái)的正面影響仍在持續。
其他指標中，今年前5月，房屋新開(kāi)工面積79784萬(wàn)平方米，增長(cháng)10.5%，增速回落2.6個(gè)百分點(diǎn)。同期，土地購置面積和土地成交價(jià)款雙雙下降，降幅均超過(guò)三成。
各個(gè)區域的市場(chǎng)表現仍然有著(zhù)明顯的層級差異。在房地產(chǎn)投資和銷(xiāo)售兩項指標的表現中，中部和西部地區均優(yōu)于東部，東北地區仍是最不活躍的區域。
上海易居研究院指出，東部地區調整時(shí)間最長(cháng)，目前還處于筑底過(guò)程中；中部地區降溫時(shí)間晚于東部地區，處于震蕩下行過(guò)程中；西部地區最晚啟動(dòng)，降溫時(shí)間也最晚，目前處于震蕩下行過(guò)程中；東北地區處于震蕩下行和筑底過(guò)程中。
各項指標恐繼續回落
銷(xiāo)售的下滑，還影響到房企的資金狀況。今年前5月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金66689億元，同比增長(cháng)7.6%，增速比1—4月份回落1.3個(gè)百分點(diǎn)。其中，定金及預售款、個(gè)人按揭貸款兩項指標的增速均比前4月有所下滑。
在融資市場(chǎng)，房企也遇到了一定的困難，令企業(yè)的資金鏈雪上加霜。
同策研究院數據顯示，5月，40家典型上市房企融資金額為367.99億元，環(huán)比下降52.07%，創(chuàng )近一年新低。其中，公司債共融資95.85億元，較上月的473.13億元大幅下降79.74%。外幣融資亦暴跌93.82%。
北京某房企人士向21世紀經(jīng)濟報道表示，融資政策收緊，是3月“小陽(yáng)春”引發(fā)的樓市調控政策的延續。他表示，從4月開(kāi)始，房企和購房者的資金端都有所收緊，全國各地銀保監局針對違規向房地產(chǎn)放貸開(kāi)出了罰單。5月底，監管部門(mén)還透露，將收緊部分房企公開(kāi)市場(chǎng)融資，包括債券及ABS產(chǎn)品。
該人士表示，由于大環(huán)境不好，各家房企普遍過(guò)上了“緊日子”。比如，年初總部給予各地方公司的授權拿地預算相對充裕，但對于高價(jià)地仍然嚴格控制，一旦超過(guò)授權價(jià)格便果斷放棄。
5月中旬以來(lái)，包括招商蛇口、建業(yè)、金茂等在內的多家房企均發(fā)布了項目出讓信息，皆因價(jià)格過(guò)高或項目盈利能力不足。
對于未來(lái)的市場(chǎng)走勢，多數受訪(fǎng)者認為，“調控因城施策、市場(chǎng)平穩回落”將是主要趨勢。
前述房企人士表示，近期確有部分地區松綁調控，但總體來(lái)看，無(wú)論是蘇州上報調控方案，還是市場(chǎng)預警等長(cháng)效機制開(kāi)始運行，都說(shuō)明中央和地方政府均留有“后手”。一旦市場(chǎng)再次出現異動(dòng)，調控政策就會(huì )相機而動(dòng)，從而穩定市場(chǎng)。
嚴躍進(jìn)指出，在房住不炒的大背景下，預計短期內全國性的調控政策還不會(huì )放松，未來(lái)幾個(gè)月商品房成交面積增速將繼續保持持平或小幅下滑。受此影響，房地產(chǎn)企業(yè)的資金壓力依然較大，拿地開(kāi)工的積極性也很難快速回升，因此全國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速將繼續回落。
中泰證券則認為，未來(lái)重點(diǎn)一二線(xiàn)樓市繼續保持平穩，而三四線(xiàn)樓市將趨于回落，從而導致全國銷(xiāo)售數據下行。在當前融資環(huán)境收緊的情況下，預計土地市場(chǎng)的熱度將有所回落，房地產(chǎn)投資增速也將出現下行。
