近日，人民銀行、銀保監會(huì )起草了《關(guān)于金融支持住房租賃市場(chǎng)發(fā)展的意見(jiàn)（征求意見(jiàn)稿）》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《意見(jiàn)》）?！兑庖?jiàn)》將有利于加強和改善針對住房租賃市場(chǎng)的金融支持與服務(wù)，促進(jìn)我國房地產(chǎn)業(yè)健康平穩發(fā)展。

　　展望未來(lái)，多位接受《經(jīng)濟參考報》記者采訪(fǎng)的業(yè)內人士認為，我國住房租賃市場(chǎng)融資渠道將全面拓寬，住房租賃信貸產(chǎn)品、住房租賃擔保債券、房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）等，將為租賃住房的投資、開(kāi)發(fā)、運營(yíng)和管理提供更強助力。

　　金融對住房租賃市場(chǎng)支持將全面升級

　　近年來(lái)，黨中央、國務(wù)院高度重視發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，多次明確提出要堅持租購并舉，加快補齊租賃住房短板，加快解決新市民、青年人等群體住房困難問(wèn)題。住房和城鄉建設部部長(cháng)倪虹曾指出，新市民和青年人往往工作年限短，收入相對較少，購房和租金支付能力弱，租金與區位的結構性問(wèn)題，成為新市民、青年人“買(mǎi)不起房”“租不好房”的現實(shí)問(wèn)題。根據《意見(jiàn)》起草說(shuō)明，近年來(lái)，相關(guān)部門(mén)出臺了多項支持住房租賃市場(chǎng)發(fā)展的政策措施，地方政府、市場(chǎng)主體積極參與，探索加大租賃住房供給。部分金融機構創(chuàng )新推出了相關(guān)金融產(chǎn)品和服務(wù)，取得了積極成效，形成了有益經(jīng)驗?！叭嗣胥y行、銀保監會(huì )在充分總結近年有益經(jīng)驗，并廣泛征求相關(guān)部門(mén)、金融機構、租賃企業(yè)、專(zhuān)家學(xué)者等多方意見(jiàn)基礎上，研究起草了《意見(jiàn)》?！逼鸩菡f(shuō)明指出。

　　“‘租購并舉’是我國住房制度建設的重要目標之一，也是房地產(chǎn)業(yè)新發(fā)展模式的重要組成部分。近年來(lái)，中央和地方圍繞住房租賃市場(chǎng)的發(fā)展出臺了一系列支持性政策，本次《意見(jiàn)》的發(fā)布，將有利于加強和改善針對住房租賃市場(chǎng)的金融支持與服務(wù)，促進(jìn)住房租賃市場(chǎng)快速發(fā)展?！敝兄秆芯吭褐笖凳聵I(yè)部研究副總監徐躍進(jìn)表示。

　　廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉指出，《意見(jiàn)》是針對租賃全鏈條運營(yíng)特點(diǎn)、資金投入和產(chǎn)出匹配性等，結合國際此類(lèi)產(chǎn)品的融資模式，建立適合我國的全周期的融資體系，目的是想通過(guò)融資扶持，讓這些企業(yè)能長(cháng)期經(jīng)營(yíng)下去、資金流可持續，也能盈利。

　　加大金融對住房租賃市場(chǎng)的支持，監管部門(mén)著(zhù)重引導間接融資和直接融資同時(shí)發(fā)力，此次《意見(jiàn)》的發(fā)布，也旨在為租賃住房的投資、開(kāi)發(fā)、運營(yíng)和管理提供多元化、多層次、全周期的金融產(chǎn)品和金融服務(wù)體系。

　　易居研究院研究總監嚴躍進(jìn)認為，《意見(jiàn)》中銀行發(fā)行金融債券、住房租賃企業(yè)發(fā)行住房租賃擔保債券、發(fā)展REITs、鼓勵各類(lèi)社會(huì )資金投資租賃金融產(chǎn)品等表述，將銀行、住房租賃企業(yè)、其他金融機構、社會(huì )資本等進(jìn)行了很好地串聯(lián)，確保了各類(lèi)資金圍繞住房租賃市場(chǎng)發(fā)力。

　　融資渠道的多元少不了產(chǎn)品創(chuàng )新在背后的助推。以加強住房租賃信貸產(chǎn)品和服務(wù)模式創(chuàng )新為例，《意見(jiàn)》提出“加大對租賃住房開(kāi)發(fā)建設的信貸支持力度”“創(chuàng )新團體批量購買(mǎi)租賃住房信貸產(chǎn)品”“支持發(fā)放住房租賃經(jīng)營(yíng)性貸款”等，其中不少表述都屬首次。

　　“《意見(jiàn)》首次明確租賃住房開(kāi)發(fā)建設貸款的發(fā)放對象。發(fā)放對象除了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)之外，還拓寬到工業(yè)園區、農村集體經(jīng)濟組織和企事業(yè)單位；貸款用途除了新建租賃住房，還可以用于改建租賃住房。這有助于推動(dòng)各類(lèi)主體積極參與租賃住房建設，提高租賃住房市場(chǎng)供給數量和質(zhì)量?！闭新?lián)首席研究員董希淼說(shuō)。

　　住房租賃擔保債券也是此次提出的創(chuàng )新產(chǎn)品。東方金誠金融業(yè)務(wù)部副總經(jīng)理李茜對《經(jīng)濟參考報》記者表示，住房租賃擔保債券在發(fā)行人信用的基礎上增加了擔保資產(chǎn)，提升了債券的償債保證能力。同時(shí)對于入池的租賃住房資產(chǎn)在資質(zhì)、品質(zhì)、運營(yíng)的規范性和穩定性等方面有著(zhù)較為嚴格的要求，能夠在一定程度上保證投資者的權益，也對行業(yè)的發(fā)展起到了激勵和約束作用。預計未來(lái)，發(fā)行資產(chǎn)擔保債券或將成為各類(lèi)租賃住房主體重要的融資渠道。

　　在金融支持住房租賃市場(chǎng)的同時(shí)，也要謹防相關(guān)的金融風(fēng)險。

　　“住房租賃金融業(yè)務(wù)要嚴格定位于支持住房租賃市場(chǎng)發(fā)展，不得為短期投機炒作行為提供融資。住房租賃金融產(chǎn)品及服務(wù)應與非租賃住房的住房金融產(chǎn)品及服務(wù)明確區別，嚴禁以支持住房租賃的名義為非租賃住房融資，嚴禁將住房租賃金融產(chǎn)品違規用于商業(yè)性房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)?！薄兑庖?jiàn)》明確，加強信貸資金管理，規范直接融資產(chǎn)品創(chuàng )新。

　　郵儲銀行研究員婁飛鵬說(shuō)，防范住房租賃金融風(fēng)險的重點(diǎn)是確保邊界清晰，名實(shí)相符，尤其是要防范假借住房租賃的名義擴大業(yè)務(wù)范圍，或者支持本身不符合要求的項目，進(jìn)而出現資金違規流入房地產(chǎn)領(lǐng)域。

　　嚴躍進(jìn)也表示，相關(guān)金融創(chuàng )新既要堅持資金流向明確的導向，也要堅持風(fēng)險規避的導向。其中資金流向明確是指，相關(guān)資金要用于租賃住房的開(kāi)發(fā)建設和經(jīng)營(yíng)層面的內容。而風(fēng)險規避方面的導向則是指，要引導相關(guān)機構善于對沖金融風(fēng)險，并通過(guò)金融產(chǎn)品的流通來(lái)促進(jìn)長(cháng)期穩定經(jīng)營(yíng)。