日前，滬深交易所分別發(fā)布并施行《上海證券交易所公開(kāi)募集基礎設施證券投資基金（REITs）規則適用指引第4號——保障性租賃住房（試行）》和《深圳證券交易所公開(kāi)募集基礎設施證券投資基金業(yè)務(wù)指引第4號——保障性租賃住房（試行）》（以下統一簡(jiǎn)稱(chēng)《指引》）對保障性租賃住房試點(diǎn)發(fā)行基礎設施REITs進(jìn)行規范和引導。
具體來(lái)看，《指引》主要包括業(yè)務(wù)參與機構與基礎設施項目、回收資金使用與監管、運營(yíng)管理與信息披露等三方面內容。
關(guān)于業(yè)務(wù)參與機構與基礎設施項目，《指引》明確原始權益人獨立法人主體要求，原始權益人不得以租賃住房等名義，為非租賃住房等房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目變相融資，或者變相規避房地產(chǎn)調控要求。進(jìn)一步明確原始權益人控股股東或其關(guān)聯(lián)方業(yè)務(wù)范圍涉及商品住宅和商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)情形下的業(yè)務(wù)隔離要求。同時(shí)，加強對強化民生保障有重要作用項目的支持力度，明確對于出租率較高、已能夠實(shí)現長(cháng)期穩定收益的保障性租賃住房項目，在滿(mǎn)足基礎設施基金上市要求、符合市場(chǎng)預期、確保風(fēng)險可控等前提下，可適當降低三年運營(yíng)年限要求。
關(guān)于回收資金使用與監管，為促進(jìn)保障性租賃住房領(lǐng)域投融資良性循環(huán)，《指引》明確要求凈回收資金優(yōu)先用于保障性租賃住房項目建設，拓寬保障性租賃住房建設資金來(lái)源。對于原始權益人控股股東或其關(guān)聯(lián)方的業(yè)務(wù)范圍涉及商品住宅和商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的，原始權益人應當建立并落實(shí)回收資金管理制度，實(shí)行嚴格閉環(huán)管理，與相關(guān)各方簽訂回收資金監管協(xié)議，切實(shí)防范資金違規流入商品住宅和商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)領(lǐng)域。進(jìn)一步明確發(fā)行其他領(lǐng)域基礎設施REITs的原始權益人，其控股股東或其關(guān)聯(lián)方涉及商品住宅和商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的，回收資金管理等相關(guān)要求參照《指引》執行。
關(guān)于運營(yíng)管理與信息披露，《指引》要求基金管理人和運營(yíng)管理機構按照國家有關(guān)保障性租賃住房相關(guān)政策制定適宜的運營(yíng)管理機制，提高運營(yíng)效率；強化保障性租賃住房認定依據和歷史運營(yíng)數據等有針對性的信息披露要求，針對保障性租賃住房資產(chǎn)運營(yíng)特點(diǎn)，要求保障性租賃住房REITs的招募說(shuō)明書(shū)除披露常規事項外，還應當披露保障性租賃住房認定依據、原始權益人業(yè)務(wù)獨立性情況、回收資金用途承諾和使用安排等信息。同時(shí)，壓實(shí)參與主體責任，要求原始權益人按季報告回收資金使用情況，基金管理人在定期報告和臨時(shí)報告中披露回收資金使用情況。
