9月8日，作為土拍規則調整后首個(gè)重啟集中供地的城市，福州最終成交14宗地塊，成交總額76.07億元。此外，另有2宗地塊流拍，5宗地塊終止出讓?zhuān)Ｖ莸诙泄┑卣绞展?。同日，青島迎來(lái)第二次集中土拍首日，32宗地塊均以底價(jià)出讓?zhuān)偨痤~約為142.55億元。
“雙集中”供地政策是房地產(chǎn)調控長(cháng)效機制的重要舉措，目的是更好地穩地價(jià)、穩房?jì)r(jià)。由于部分熱點(diǎn)城市首批供地時(shí)溢價(jià)較高，多宗封頂，讓本應早已啟動(dòng)的熱點(diǎn)城市第二批集中供地計劃在8月初按下“暫停鍵”，重新調整拍賣(mài)規則。限制溢價(jià)、觸頂搖號、禁“馬甲”、競品質(zhì)、競現房銷(xiāo)售面積……政策工具箱實(shí)招頻出。
集中供地出讓規則生變
今年5月，熱點(diǎn)城市首批集中供地紛紛啟動(dòng)。北京首批30宗宅地最終以1109.71億元的價(jià)格成功出讓?zhuān)貕K平均溢價(jià)率6.4%。杭州57宗土地成功出讓?zhuān)?4宗地達到封頂價(jià)，總成交額1178.2億元。重慶46宗土地成功出讓?zhuān)渲?2宗土地溢價(jià)率超過(guò)50%，最高達130%。
“畸高的溢價(jià)率和不斷上漲的地價(jià)，違背了當時(shí)集中供地‘穩房?jì)r(jià)’‘穩地價(jià)’政策的初衷?！庇嘘P(guān)人士表示，由于部分熱點(diǎn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)熱度高，房企參拍集中，控制土地價(jià)格難度較大，相關(guān)部門(mén)臨時(shí)叫停了第二批集中供地，要求調整土地出讓規則，引導房企理性參與二批次地塊競買(mǎi)。
降低“面粉”價(jià)格是控制“面包”價(jià)格的前提。就出讓規模來(lái)看，貝殼研究院統計的11個(gè)城市在第二批次出讓的住宅規劃建面合計為4919萬(wàn)平方米，相比首批次增長(cháng)8.8%。其中，深圳、廈門(mén)和青島供應分別增長(cháng)209.09%、167.1%、114.16%。
在土地價(jià)格方面，業(yè)內人士表示，對于土地溢價(jià)率，有關(guān)部門(mén)明確單宗住宅用地溢價(jià)率不得超過(guò)15%，決不允許通過(guò)提高起拍價(jià)方式調整溢價(jià)率，嚴格控制城市樓面價(jià)新高。
根據重慶第二批集中供地集中出讓的42宗土地，起始出讓總價(jià)約316億元，溢價(jià)率不高于15%。天津將出讓的61宗地塊，從首批次溢價(jià)不高于50%下調至不高于15%；深圳第二批集中供應地塊溢價(jià)率上限統一由45%降至15%。杭州一般地塊溢價(jià)率上限由20%調整為15%。南京新規最高溢價(jià)率由之前的30%下調至15%。
保利投顧研究院表示，全國多城二輪供地規則的改變，更加聚焦于“控溢價(jià)”“房企資質(zhì)”和“住房品質(zhì)”上，取消配建等規則的改變，意味著(zhù)調控從單純“穩住地價(jià)”向“穩住實(shí)際地價(jià)”轉變。
嚴控資金來(lái)源
第二批集中供地對于參拍房企資金的要求明顯提升。9月8日，西安發(fā)布的第二次集中土地出讓公告明確，參與競買(mǎi)的企業(yè)股東不得違規對其提供借款、轉貸、擔保和其他相關(guān)融資便利等，購地資金不得直接或間接使用金融機構各類(lèi)融資資金，購地資金不得使用房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈上下游關(guān)聯(lián)企業(yè)借貸或預付款，購地資金不得使用其他自然人、法人、非法人組織的借款，購地資金不得使用參與競買(mǎi)企業(yè)控制的非房地產(chǎn)企業(yè)融資等。
北京方面，要求競得人及該宗地項目公司不得以任何直接或間接的形式，將其股權或投資權益轉移給該宗地其他參與搖號的競買(mǎi)人及其關(guān)聯(lián)方。
武漢明確，同一企業(yè)及其控股的各個(gè)公司，不得參加同一宗地的競買(mǎi)；并且將加強購地資金來(lái)源審查，競買(mǎi)企業(yè)股東不得違規對其提供借款、轉貸、擔?；蚱渌嚓P(guān)融資便利等，并且還將強化企業(yè)誠信檔案管理。
一位房企人士表示，對于開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)和資金來(lái)源審查的要求，可最大限度避免非法資金進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域，有利于為穩健、理性的企業(yè)創(chuàng )造更加公平的競爭環(huán)境，維護“三穩”目標。
貝殼研究院高級分析師潘浩表示，明確競買(mǎi)企業(yè)需具有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)、土地款需均為競買(mǎi)人自有資金、禁馬甲公司，能有效降低非開(kāi)發(fā)類(lèi)企業(yè)參與住宅用地炒作的現象，疊加嚴控自有資金來(lái)源，能更有力減少房企借聯(lián)合開(kāi)發(fā)提高拿地資金杠桿的風(fēng)險與隱患。這也讓中小規模房企、本土房企均有機會(huì )競地成功，形成多元競爭局面。
“提質(zhì)”成土拍標配
值得一提的是，此次北京創(chuàng )新引入“競現房銷(xiāo)售面積”規則；杭州也有10宗地明確要求現房銷(xiāo)售。武漢方面，在地價(jià)到達上限后，將依次采取“競地價(jià)款的付款進(jìn)度”“競現房銷(xiāo)售的比例”“競全裝修房屋的比例”等三種方式，優(yōu)選履約能力高、資金實(shí)力強的開(kāi)發(fā)企業(yè)參與項目建設。
一位房企人士表示，現房銷(xiāo)售更考驗企業(yè)的融資和成本控制能力，促進(jìn)企業(yè)不斷提升自身運營(yíng)能力和管理水平，推動(dòng)整個(gè)行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展。同時(shí)，也可從一定程度上降低房屋集中上市可能帶來(lái)的市場(chǎng)風(fēng)險，促進(jìn)房屋分批次有序供應。
潘浩表示，對購房者而言，現房銷(xiāo)售能更直觀(guān)地確保質(zhì)量和品質(zhì)，保障消費者權益；對開(kāi)發(fā)商而言，現房銷(xiāo)售無(wú)疑對資金周轉能力有更嚴格的要求。資金實(shí)力不足以及資金運轉不健康的企業(yè)將逐漸退出市場(chǎng)。
值得一提的是，多個(gè)城市取消競配建，同時(shí)增設定品質(zhì)、競品質(zhì)等要求。其中，南京、成都增設定品質(zhì)，青島、沈陽(yáng)競拍規則調整為“限地價(jià)+競品質(zhì)”。
以北京為例，北京第二次集中供地的43宗地塊中，36宗地為競品質(zhì)宗地，其占比84%，相比于首輪8宗地，占比27%有明顯提升。
潘浩表示，7月，住建部已明確肯定北京競品質(zhì)的舉措，從已出臺第二次集中供地規則的城市來(lái)看，多數城市已將競品質(zhì)作為土拍市場(chǎng)的重要規則之一，未來(lái)有望在更多城市擴容，競品質(zhì)方案或成為土拍市場(chǎng)的標配規則。
此外，部分城市上調保證金比例、禁止合作開(kāi)發(fā)等規則，比如杭州保證金比例統一上調至20%，蘇州保證金比例統一上調至50%，南京部分地塊禁止合作開(kāi)發(fā)。強化違規懲處，青島、蘇州明確提出違規競買(mǎi)人3年內不得參與土拍。北京方面還規定，拿地企業(yè)在開(kāi)發(fā)建設過(guò)程中若有違法違規行為，或企業(yè)原因出現群訴群訪(fǎng)和負面輿情的，將取消其競買(mǎi)資格。
