機構數據顯示，5月份全國重點(diǎn)城市土地市場(chǎng)呈現量跌價(jià)升的現象，平均溢價(jià)率環(huán)比上漲。一線(xiàn)城市土地出讓市場(chǎng)熱度明顯高于二、三、四線(xiàn)城市。
業(yè)內人士指出，土地成交量下跌和房企融資趨緊有一定關(guān)系。房企需加大營(yíng)銷(xiāo)去化力度，“促銷(xiāo)售、抓回款”，確?，F金流。
溢價(jià)率上漲
克爾瑞研究中心指出，5月份全國300個(gè)城市經(jīng)營(yíng)性土地成交建面總計17975萬(wàn)平方米，同比下降21%，環(huán)比下降14%；平均樓板價(jià)為3072元/平方米，同比上漲12%，環(huán)比上漲1%。
土地成交量下降，但溢價(jià)率延續上行趨勢。機構數據顯示，5月份，全國300個(gè)城市經(jīng)營(yíng)性土地出讓平均溢價(jià)率環(huán)比增加0.5個(gè)百分點(diǎn)至16.5%。一線(xiàn)城市溢價(jià)率迅速回升，二線(xiàn)城市溢價(jià)率穩中有升，核心地塊維系高熱度；三四線(xiàn)城市溢價(jià)率小幅回落，但強三線(xiàn)城市熱度不減，南通、紹興、金華等地溢價(jià)率皆超過(guò)20%。流拍率降至7.8%，環(huán)比下降1.4個(gè)百分點(diǎn)，集中在遠郊區縣。
具體看，一線(xiàn)城市累計成交527萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(cháng)10%，同比翻倍增長(cháng)；平均樓板價(jià)為17917元/平方米，環(huán)比上漲33%，同比上漲47%。廣州土地市場(chǎng)活躍，成交總建面達263萬(wàn)平方米。北京、深圳土拍市場(chǎng)轉暖，多宗優(yōu)質(zhì)地塊高價(jià)出讓?zhuān)本┓昼娝抡馗撬⑿陆衲暌詠?lái)的單價(jià)紀錄。
二線(xiàn)城市累計成交3604萬(wàn)平方米，環(huán)比下降39%，同比下降28%；平均樓板價(jià)為5597元/平方米，環(huán)比上漲13%，同比上漲19%。中西部二線(xiàn)城市仍是成交主力，重慶、成都和鄭州成交建面均超過(guò)200萬(wàn)平方米。核心地段優(yōu)質(zhì)地塊仍維系高熱度，高溢價(jià)、地王時(shí)有出現，成都天府新區、成華片區均誕生新的單價(jià)地王。
三四線(xiàn)城市累計成交13844萬(wàn)平方米，環(huán)比下降5%，同比下降21%；平均樓板價(jià)為1857元/平方米，環(huán)比下跌3%，同比下跌9%。長(cháng)三角地區三四線(xiàn)城市土地市場(chǎng)相對活躍，常州、南通、鹽城等地成交建面皆超過(guò)100萬(wàn)平方米。強三線(xiàn)城市土拍市場(chǎng)熱度不減，南通、紹興、金華等地溢價(jià)率皆超過(guò)20%，弱三四線(xiàn)城市房企拿地態(tài)度普遍謹慎，底價(jià)成交常態(tài)化。
融資下降
值得注意的是，土地市場(chǎng)出現量跌價(jià)升的現象。這與典型房企5月份融資下降、融資成本攀升、到期債務(wù)較多等因素有關(guān)。
5月份單月，95家典型房企融資總額為905.15億元，環(huán)比下降22.6%%，同比下降6.9%。其中，發(fā)債總額為362.10億元，環(huán)比上升15.9%，同比下降18.0%。本月融資成本為5.36%，環(huán)比上升1.69個(gè)百分點(diǎn)；其中，境外發(fā)債成本為7.09%，境內發(fā)債成本則環(huán)比上升至4.86%。
5月份，95家典型房企境外債權融資127.80億元，環(huán)比上升37.8%，同比上升85.6%。4月底境外美元債市場(chǎng)震蕩緩解，加上債券到期壓力，房企嘗試恢復發(fā)行境外債。時(shí)代中國5月6日成功發(fā)行2億美元債。正榮、碧桂園及力高集團也發(fā)行了境外美元債。值得注意的是，5月股權融資、資產(chǎn)證券化發(fā)行環(huán)比有較大幅度下降。
房企5月份到期債務(wù)較高，房企拿地趨于謹慎?？藸柸鹧芯恐行闹赋?，5月房企有19筆債券到期，金額共計293.59億元。其中，到期金額最高為雅居樂(lè )2015年5月發(fā)行的一筆5億美元的境外優(yōu)先票據。綠地控股當月有3筆債券到期，分別是2筆共計40億元的境內債和1筆2.8億美元的境外債券。
此外，2020年6月將有13筆債券到期，金額共計232.10億元，環(huán)比下跌21%。單筆金額最高為中國恒大2015年發(fā)行的一筆50億元的公司債。首開(kāi)股份的一筆40億元的中期票據也將到期。
加快供貨節奏
多位業(yè)內人士指出，隨著(zhù)半年度業(yè)績(jì)沖刺季的到來(lái)，房企將加快供貨節奏，供應有望放量增長(cháng)。信貸資金整體趨向寬松，仍是樓市持續復蘇的實(shí)質(zhì)性動(dòng)因。在供應放量的情況下，預計6月市場(chǎng)仍將保持較高熱度，成交將繼續回升。
克爾瑞研究中心指出，各城市市場(chǎng)、各項目去化將持續分化，核心一、二線(xiàn)城市市場(chǎng)前景值得期許，中高端乃至豪宅市場(chǎng)仍有強勁需求支撐，弱三、四線(xiàn)城市市場(chǎng)下行壓力不容小覷。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，從全國市場(chǎng)看，活躍城市較多，特別是寧波、南京、成都、杭州等城市明顯復蘇。武漢市場(chǎng)明顯企穩。從各地土地市場(chǎng)看，高價(jià)地、高溢價(jià)率地塊成交頻繁，開(kāi)發(fā)商看好后市。
多家機構指出，疫情影響逐漸減弱，一季度以來(lái)市場(chǎng)持續復蘇，但今年企業(yè)整體去化壓力仍較大。對于房企而言，除了抓緊目前的銷(xiāo)售窗口期供貨外，還應積極加大營(yíng)銷(xiāo)去化力度，“促銷(xiāo)售、抓回款”，以保證現金流安全。隨著(zhù)半年度業(yè)績(jì)沖刺季的到來(lái)，預計6月企業(yè)供應有望放量增長(cháng)，市場(chǎng)整體仍將保持較高熱度，成交將繼續回升。
