盡管今年以來(lái)已有超百城發(fā)布樓市支持政策，但市場(chǎng)預期較偏弱，前4月商品房量?jì)r(jià)齊跌，銷(xiāo)售進(jìn)一步下行。
5月16日，國家統計局發(fā)布的全國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資和銷(xiāo)售情況顯示，今年1-4月，商品房銷(xiāo)售額37789億元，同比下降29.5%；商品房銷(xiāo)售面積39768萬(wàn)平方米，同比下降20.9%。
貝殼研究院首席市場(chǎng)分析師許小樂(lè )認為，隨著(zhù)購房需求逐步釋放、市場(chǎng)去化加快、房企流動(dòng)性風(fēng)險出清，消費者對購買(mǎi)新房擔憂(yōu)緩解，市場(chǎng)預期將得到改善。銷(xiāo)售端的好轉將提高房企投資開(kāi)工的信心，拿地積極性也將恢復。
市場(chǎng)仍處深度調整期
4月以來(lái)，各地政策優(yōu)化的節奏加快、力度加大，但在部分地區疫情反復等影響下，短期政策效果尚不明顯，房地產(chǎn)市場(chǎng)仍未走出深度調整期。
2022年4月，商品房銷(xiāo)售額、銷(xiāo)售面積同比降幅均繼續擴大，同比分別下降39.0%、46.6%，降幅較3月分別擴大21.3個(gè)、20.4個(gè)百分點(diǎn)。
“4月商品房銷(xiāo)售面積、銷(xiāo)售額絕對規模均為自2016年以來(lái)同期最低值，市場(chǎng)活躍度明顯不足?！敝兄秆芯吭褐笖凳聵I(yè)部市場(chǎng)研究總監陳文靜表示。
據央行5月13日發(fā)布的《2022年4月金融統計數據報告》顯示，4月份住戶(hù)貸款減少2170億元，同比少增7453億元。其中，住房貸款減少605億元，同比少增4022億元。
房?jì)r(jià)方面，易居研究院根據國家統計局公布的銷(xiāo)售金額和銷(xiāo)售面積測算，2022年1-4月全國商品房均價(jià)為9502元/平方米，漲幅為-10.8%。
商品房銷(xiāo)售量降價(jià)跌的同時(shí)，住宅市場(chǎng)庫存仍在增加。
國家統計局數據顯示，截至今年4月末，商品房待售面積55735萬(wàn)平方米，同比增長(cháng)8.4%；其中住宅待售面積同比增長(cháng)14.8%，增速均比上月擴大0.6個(gè)百分點(diǎn)。
不過(guò)，多位專(zhuān)家認為，全國層面的房貸降息有望改變銷(xiāo)售持續下行的局面。
5月15日央行、銀保監會(huì )聯(lián)合發(fā)布通知，首套住房貸款利率下限調整為不低于LPR減20個(gè)基點(diǎn)，二套住房貸款利率政策下限按現行規定執行。
“雖然二套利率下限未調整，但前期多數城市已取消認房又認貸，換房需求按首套貸款執行，因此本次首套利率下限降低，給銀行留出房貸降息空間，有利于降低剛需和改善性需求購房成本?！痹S小樂(lè )告訴記者。
貝殼研究院數據顯示，今年4月百城首套房貸平均利率5.17%，距離當前4.4%的下限仍有較大空間，預計未來(lái)更多城市房貸利率會(huì )調降。
據中指院監測，年初至今全國已有超百城優(yōu)化調整房地產(chǎn)政策200余次。
“短期來(lái)看，需求端政策或繼續優(yōu)化完善，市場(chǎng)信心有望逐步修復，但恢復節奏仍有賴(lài)于疫情的有效防控以及各地政策的執行力度。當前部分熱點(diǎn)城市政策跟進(jìn)節奏加快，購房者置業(yè)情緒有所修復，市場(chǎng)有望率先企穩?！标愇撵o表示。
諸葛找房數據研究中心高級分析師陳霄認為，隨著(zhù)房地產(chǎn)政策效應逐漸顯現，預計6月后銷(xiāo)售數據有望迎來(lái)明顯回升。
開(kāi)發(fā)投資增速同比轉負
值得關(guān)注的是，在去化難、庫存增加等因素影響下，房企投資意愿明顯不足。
1-4月份，全國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資39154億元，同比下降2.7%；其中，住宅投資29527億元，同比下降2.1%。
“開(kāi)發(fā)投資增速同比轉負，這是自2020年6月以來(lái)首次出現負增長(cháng)?！标愊霰硎?，目前房企投資信心仍未恢復，根據當前的疫情形勢，預計5月開(kāi)發(fā)投資增速仍難見(jiàn)回升。
此外，2022年1-4月，全國房企土地購置面積同比增速為-46.5%；新開(kāi)工面積同比下降26.3%，降幅均較1-3月明顯擴大。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進(jìn)表示，開(kāi)發(fā)投資數據下行，不僅對房地產(chǎn)業(yè)形成沖擊，也會(huì )對固定資產(chǎn)投資等形成沖擊。當前需要推動(dòng)信貸政策、房企融資環(huán)境、銷(xiāo)售市場(chǎng)等持續改善。
與此同時(shí)，房企資金壓力仍未緩解。
統計局數據顯示，1-4月份，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金48522億元，同比下降23.6%。其中，國內貸款6837億元，下降24.4%；自籌資金16271億元，下降5.2%；定金及預收款15357億元，下降37.0%；個(gè)人按揭貸款8037億元，下降25.1%。
從各項指標來(lái)看，除利用外資外，國內貸款、定金及預收款、個(gè)人按揭貸款等同比均下滑，且同比跌幅呈擴大趨勢，其中定金及預收款降幅最大。
“雖然監管機構強調加大房企流動(dòng)性風(fēng)險化解力度，但房企債務(wù)風(fēng)險未得到有效改善，這是掣肘房企拿地投資的根本。未來(lái)地方政府、金融機構需要切實(shí)出臺房企債務(wù)解決的細則，如積極支持房企再融資，尤其是放開(kāi)優(yōu)質(zhì)上市房企的并購融資，加快重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險處置?！痹S小樂(lè )說(shuō)。
