在2019年最后一個(gè)季度，萬(wàn)科、中海、華潤和龍湖等頭部房企均拋出了多種模式的融資計劃，萬(wàn)科ABS成行、中海再發(fā)美元票據、華潤配股融資，龍湖被上交所受理了180億元公司債。而且，所有融資計劃都有一個(gè)十分明顯的特征：渠道多元，成本低廉。
越來(lái)越多的從業(yè)者感覺(jué)到，市場(chǎng)份額、行業(yè)資源正在進(jìn)一步向頭部房企集聚。在行業(yè)入冬之時(shí)，穩健的財務(wù)結構使得這群頭部房企能夠安然地“屯糧過(guò)冬”。對于中小房企而言，這個(gè)冬天可能比較難捱，但對頭部房企來(lái)說(shuō)，這或許是他們的大時(shí)代。筆者注意到，“成本不高”“不怕錢(qián)多”或許是這些頭部房企融資渠道全面鋪開(kāi)的重要緣由。
“抓緊時(shí)間屯糧”
兩天前，中國海外發(fā)展(中海地產(chǎn)港交所上市后的簡(jiǎn)稱(chēng))在港交所正式掛牌發(fā)行了一宗2029年到期的有擔保票據，該票據已發(fā)行規模2.94億美元，利率為3.05%。
這其實(shí)來(lái)自于今年7月中海地產(chǎn)在香港設立的境外中期票據計劃，在此境外中期票據計劃下，中海日后可根據融資需求，靈活把握市場(chǎng)窗口，發(fā)行不同規模、幣種、票息、期限的債券，提升境外融資效率。
這是中海地產(chǎn)在香港首次設立的境外中期票據計劃，在此之前，雖然其登錄港交所已久，但融資一直最為依賴(lài)銀團貸款，鮮少發(fā)行外幣債。而2019年7月，中海地產(chǎn)發(fā)行了票息為3.45%的10年期美元債以及5.5年期20億元港幣固息債券，票息為2.90%。
前述三筆融資的成本，在行業(yè)內已是底部水平。
同為央企的華潤置地則在今年10月拋出了配股融資計劃。2019年10月22日，華潤置地公告稱(chēng)，持有該公司約61.2%股權的華潤集團(置地)有限公司，按每股股份33.65港元的價(jià)格，向不少于六名獨立承配人配售2億股，配股融資所得凈額約為67.2億港元。
“配股融資”是今年融資尤為艱難的情況下，不少房企選擇的一種融資渠道，但于華潤置地而言，其選擇配股融資顯然不只是因為融資艱難，而是在行業(yè)下行之時(shí)廣積糧的一個(gè)舉措。筆者注意到，除配股融資之外，華潤置地新近還增加了一筆銀團貸款。2019年11月24日，華潤置地與多家銀行組成的財團訂立一份貸款融資協(xié)議，獲授86億元定期貸款融資，為期五年。
融資環(huán)境趨冷，ABS也成為頭部房企籌資的重要渠道。12月2日，據深圳證券交易所披露，萬(wàn)科-國信證券購房尾款資產(chǎn)支持專(zhuān)項計劃第十二期項目狀態(tài)更新為通過(guò)，該項資產(chǎn)支持專(zhuān)項計劃為ABS，由萬(wàn)科企業(yè)股份有限公司發(fā)行，擬發(fā)行金額為11.5億元。
萬(wàn)科一直是ABS的發(fā)行大戶(hù)，據記者不完全統計，萬(wàn)科今年下半年以來(lái)已經(jīng)發(fā)行了總額超過(guò)35億元的ABS。另?yè)祜L(fēng)證券統計，截至2019年7月，萬(wàn)科的ABS存量發(fā)行總規模超過(guò)1000億元。
“有錢(qián)才能過(guò)冬”
頭部房企的融資動(dòng)機與中小房企存在著(zhù)本質(zhì)上的不同。
一名長(cháng)期跟蹤A股上市房企的分析師告訴筆者，“越是過(guò)冬越是現金為王，一旦天氣越來(lái)越?jīng)隽?，還是手里捏點(diǎn)錢(qián)好。如果成本不高，那就圈點(diǎn)錢(qián)吧，留著(zhù)還能橫向收購一些快撐不住的小公司或項目以擴大地盤(pán)，這年頭不怕錢(qián)多?！?/div>
“成本不高”“不怕錢(qián)多”或許是這些頭部房企融資渠道全面鋪開(kāi)的重要緣由。無(wú)論是中海、華潤還是萬(wàn)科，其融資成本都算是這個(gè)行業(yè)的最低一級，負債率也一直保持在十分穩健的范疇，即使是杠桿率微升，也足夠御寒。
拿錢(qián)之后，規模擴張就更有底氣。事實(shí)上，前述幾家房企，雖然在財務(wù)結構上保持在安全范圍，但在過(guò)去幾年一直免不了因為“穩健”而錯失機會(huì )的指責，因而在資金面管控偏緊的情況下，或許成就他們規模躍遷的機會(huì )。
比如，華潤置地在拋出配股融資計劃之時(shí)就毫不諱言，所籌得的資金中，60.5億港元用于購置及開(kāi)發(fā)與本集團項目有關(guān)的土地；約6.7億港元用于該集團一般營(yíng)運資金。
中小房企融資多數是“借新還舊”的債務(wù)置換，而財大氣粗的華潤置地就豪氣地表示，配股就是為了“買(mǎi)地”。中海地產(chǎn)又何嘗不是，它的凈負債率上升已經(jīng)說(shuō)明一切。過(guò)去很長(cháng)一段時(shí)間，中海地產(chǎn)的凈負債率一直保持在30%左右，但今年年中，這一數據被刷新到了38.3%，原因便是中海在土地市場(chǎng)上的積極行動(dòng)。
據中指院的數據，今年前11個(gè)月，中海地產(chǎn)斥資928億元拿地，這一數據僅次于萬(wàn)科、碧桂園和保利發(fā)展，在土地市場(chǎng)上，中海地產(chǎn)露出了兇狠的一面。
但這或許就是時(shí)勢贈予他們的機會(huì )?！爸行》科蠛牟黄鸬?，頭部房企份額會(huì )更加集中?！币幻酃煞治鰩熤赋?。
上述分析師進(jìn)一步表示，“如果說(shuō)過(guò)冬，多拿點(diǎn)錢(qián)不一定就好，畢竟還是有利息的。但如果是頭部企業(yè)，那就要看得更遠一點(diǎn)：過(guò)冬是對融資成本高的中小房企而言的，對于頭部企業(yè)來(lái)說(shuō)，則可能是機會(huì )。對手撐不住了，自己還行，那就是機會(huì )，吃掉他們(的機會(huì ))！”
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