8月份以來(lái)，多數房企完成半年報銷(xiāo)售業(yè)績(jì)沖刺后逐步進(jìn)入緩沖期，銷(xiāo)售業(yè)績(jì)和拿地進(jìn)度均持續轉冷。一線(xiàn)城市成交量環(huán)比下跌10%，除上海環(huán)比有所回升之外，北京、廣州和深圳成交量環(huán)比皆回調。土地市場(chǎng)受到融資收緊影響也出現明顯降溫，房企拿地熱情消退，低溢價(jià)成交、底價(jià)成交、流拍土地數量增加。此外，8月以來(lái)，全國房地產(chǎn)市場(chǎng)城市之間分化嚴重。從房?jì)r(jià)和成交量看，不同區域之間走勢分化明顯。
專(zhuān)家認為，在政策收緊疊加供應量井噴等多因素影響下，北京等部分地區樓市今年“金九銀十”難現。
成交量下降
克而瑞研究院指出，8月房地產(chǎn)市場(chǎng)持續轉冷，重點(diǎn)監測城市累計成交量持續走低，同比下跌4%，環(huán)比下跌6%。其中，一線(xiàn)城市成交量環(huán)比下降10%，同比下跌7%。除上海環(huán)比有所回升之外，北京、廣州和深圳成交量環(huán)比皆回調。二三線(xiàn)城市成交量同比下跌3%，環(huán)比下跌6%。西安、常州等成交量依舊緩步下行，徐州、南京和濟南等顯著(zhù)縮量，環(huán)比跌幅都在50%附近。
8月，TOP100房企業(yè)績(jì)表現相對平穩，8月權益口徑的業(yè)績(jì)規模較7月環(huán)比微降1.7%，略低于1-7月均值。從企業(yè)表現來(lái)看，8月TOP30房企中有11家房企業(yè)績(jì)環(huán)比下降。一線(xiàn)梯隊中，萬(wàn)科A8月實(shí)現全口徑業(yè)績(jì)規模451.3億元，環(huán)比下降6.3%，相比去年同期降幅收窄。多數企業(yè)8月份加大供貨力度，導致業(yè)績(jì)表現環(huán)比上升，實(shí)際上項目總體去化率并不理想。
一線(xiàn)城市中，北京地區成交量環(huán)比跌幅最大。中原地產(chǎn)數據顯示，8月，北京新建住宅合計簽約3059套，相比前幾個(gè)月的高點(diǎn)，本月數據開(kāi)始下調，這也是6-7月高峰后，市場(chǎng)再次退燒的數據反映。限競房成交也出現了退燒，8月合計成交限競房1684套，庫存量達到2.4萬(wàn)套。我愛(ài)我家研究院的統計數據顯示，8月北京二手房交易均價(jià)為57401元/平方米，環(huán)比下跌2.22%，同比下跌1.17%。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認為，從數據看，相比2018年8-9月份的市場(chǎng)高位，2019年在春節后的3-5月市場(chǎng)小陽(yáng)春逐漸退燒，到7-8月市場(chǎng)明顯降溫。
張大偉表示，2019年上半年，北京樓市的確出現了明顯的小陽(yáng)春現象，但主要成交量集中井噴在3-5月份，后續因為政策收緊預期，包括公積金國管政策等，市場(chǎng)再次出現退燒現象。如果后續信貸等政策繼續高壓，不排除未來(lái)市場(chǎng)出現明顯價(jià)格戰的可能性。
二手房均價(jià)方面，一線(xiàn)城市出現領(lǐng)跌態(tài)勢。諸葛找房數據顯示，8月份，一二線(xiàn)城市二手住宅市場(chǎng)均價(jià)持續下跌，三四線(xiàn)城市連續7個(gè)月上漲。其中一線(xiàn)城市環(huán)比下跌0.96%，跌幅擴大，北京、上海、廣州全面下跌；二線(xiàn)城市環(huán)比下跌0.2%；三四線(xiàn)城市環(huán)比上漲0.64%。
針對全國市場(chǎng)，克而瑞研究院表示，在目前行業(yè)利潤空間受擠壓的環(huán)境下，未來(lái)房企的盈利能力將更取決于企業(yè)自身精細化運營(yíng)及產(chǎn)品力的打造。隨著(zhù)“金九銀十”到來(lái)，房企勢必加大推案營(yíng)銷(xiāo)力度，屆時(shí)持續下滑的成交量或能企穩。
58安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波認為，隨著(zhù)“金九”的來(lái)臨，市場(chǎng)分化還將持續。部分三四線(xiàn)城市可能繼續降溫，一線(xiàn)城市以及供需兩旺的新一線(xiàn)城市預計依然持續保持熱度。下半年，樓市過(guò)熱的幾率依然較小，穩定將是市場(chǎng)的主旋律。
土地市場(chǎng)降溫
8月以來(lái)，一線(xiàn)城市出現多宗底價(jià)成交的地塊。以北京地區為例，8月29日，北京地區出讓3宗地塊，合計成交金額71.62億元，兩宗為底價(jià)成交。其中一宗位于北京市朝陽(yáng)區東壩鄉駒子房1106-720地塊F1住宅混合公建用地、1106-721地塊A33基礎教育用地國有建設用地，地塊為共有產(chǎn)權房，銷(xiāo)售限價(jià)4.1萬(wàn)元/平方米，最終以底價(jià)18.97億元成交。另外一宗是北京市順義區北小營(yíng)鎮順義新城第30街區30-01-02地塊R2二類(lèi)居住用地、30-01-04地塊A33基礎教育用地。商品住房銷(xiāo)售均價(jià)不超過(guò)3.69萬(wàn)元/平方米，最終由金茂與城建聯(lián)合體獲得，以底價(jià)43億元成交。
張大偉表示，從目前市場(chǎng)看，房地產(chǎn)企業(yè)資金壓力越來(lái)越大。整體看，房地產(chǎn)企業(yè)依托信托等融資大幅度快速進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)導致土地市場(chǎng)短期升溫，是政策收緊的主要原因。在9月份收緊的預期下，熱點(diǎn)城市的土地溢價(jià)率開(kāi)始明顯下調，如果這一政策持續，不排除后續土地市場(chǎng)底價(jià)成交再次明顯增加的可能性。
克而瑞數據顯示，8月土地市場(chǎng)成交溢價(jià)率連續5個(gè)月下降，下滑至10%左右，創(chuàng )下今年新低。流拍率方面，8月全國重點(diǎn)城市成交土地497幅，流拍79幅，流拍率達到13.7%，比上月增加2.1個(gè)百分點(diǎn)。南京、成都等熱點(diǎn)城市均有土地流拍，市場(chǎng)熱度較上月進(jìn)一步回落。房企融資環(huán)境進(jìn)一步收緊，疊加開(kāi)發(fā)貸、企業(yè)信托、海外融資渠道受限，使得資金壓力再度升級，房地產(chǎn)企業(yè)拿地更加謹慎。
土地成交規模整體縮水嚴重。諸葛找房數據顯示，8月，土地市場(chǎng)整體供求規模均下滑，土地出讓金持續縮水。全國主要地級市土地供應建筑面積為1.08億平方米，同比去年同期下跌24.68%；成交規模亦有所下跌，成交規劃建筑面積為7462萬(wàn)平方米，同比下跌24.59%；土地出讓金為2993億元，同比下跌15.63%。溢價(jià)率大幅下跌，流拍率連續3個(gè)月上升，土地市場(chǎng)整體熱度下降。
區域分化特征明顯
值得注意的是，8月份以來(lái)，全國房地產(chǎn)市場(chǎng)城市之間分化嚴重，城市區域分化特征明顯。從房?jì)r(jià)和成交量看，不同區域之間走勢分化明顯。
諸葛找房數據顯示，8月份，東北城市二手房市場(chǎng)均價(jià)為1萬(wàn)元/平方米，環(huán)比上漲1.53%，漲幅居首。西北城市二手房市場(chǎng)均價(jià)為9938元/平方米，環(huán)比上漲0.73%，漲幅位居第二。主要是由于新房市場(chǎng)的輻射作用，帶動(dòng)了東北部和西北部一些城市二手住宅市場(chǎng)均價(jià)的回升。從環(huán)比漲幅較大的城市來(lái)看，上漲的城市主要是中西部三四線(xiàn)城市，東部地區是山東省、蘇州以及周邊區域的城市，主要由于熱點(diǎn)城市的帶動(dòng)作用，市場(chǎng)延續之前較熱的走勢。
58同城數據顯示，一線(xiàn)城市中，二手房熱門(mén)板塊持續向周邊郊區聚攏。北京密云、北七家、懷柔、昌平縣城、良鄉等區域，以及廣州新區、金洲、舊區、新塘、金沙洲，深圳龍崗中心城、西鄉、丹竹頭、大運、布吉等板塊關(guān)注度高。受臨港新片區政策影響，上海浦東臨港新城高居區域熱門(mén)板塊之首，其次是浦江鎮、陸家嘴、南橋、惠南等周邊區域同樣備受熱捧。
58安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波認為，8月區域性大政策對樓市熱度提升作用非常明顯，甚至有部分炒房需求又重新在熱點(diǎn)區域抬頭，這一點(diǎn)值得關(guān)注。上海、深圳兩地的規劃政策利好，有利于兩地城市競爭力不斷提升，有利于兩地樓市長(cháng)遠發(fā)展，但絕不是給炒房者的機會(huì )，在“房住不炒”的大背景下，房?jì)r(jià)整體仍將保持穩定。
