11月16日，國家統計局發(fā)布2022年10月份商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格變動(dòng)情況統計數據。
國家統計局城市司首席統計師繩國慶解讀稱(chēng)：2022年10月份，70個(gè)大中城市中商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格下降城市個(gè)數增加，各線(xiàn)城市商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比下降，一線(xiàn)城市同比上漲、二三線(xiàn)城市同比降幅略擴。
各線(xiàn)城市房?jì)r(jià)環(huán)比下降
“量在價(jià)先，受整體銷(xiāo)售數據下滑影響，10月房?jì)r(jià)總體下行的趨勢還在延續，房?jì)r(jià)的變化趨勢也顯示出目前市場(chǎng)已處于階段性底部?！?8安居客房產(chǎn)研究院分院院長(cháng)張波指出。
國家統計局公布的數據顯示，2022年10月份，70個(gè)大中城市中，新建商品住宅和二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比下降城市分別有58個(gè)和62個(gè)，比上月分別增加4個(gè)和1個(gè)。
具體來(lái)看，一線(xiàn)城市新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比下降0.1%，降幅與上月相同；二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比由上月持平轉為下降0.3%。二線(xiàn)城市新建商品住宅和二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比分別下降0.3%和0.5%，降幅比上月分別擴大0.1和0.2個(gè)百分點(diǎn)。三線(xiàn)城市新建商品住宅和二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比分別下降0.4%和0.5%，降幅均與上月相同。
“新房數據方面，北京、上海、杭州和成都的房?jì)r(jià)相對穩健，而其他城市普遍有降溫的壓力；新房行情偏弱，二手房也會(huì )明顯受影響，只有成都、南充、煙臺、北京和徐州的二手房?jì)r(jià)還在漲?！币拙友芯吭褐菐熘行难芯靠偙O嚴躍進(jìn)指出。
廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉分析認為，10月份企業(yè)融資、居民按揭都出現緊縮的局面；開(kāi)發(fā)商資金鏈繼續緊張，國慶期間新房項目打折促銷(xiāo)；加上疫情對現場(chǎng)看房、買(mǎi)房和市場(chǎng)對未來(lái)的預期影響，共同導致了新房?jì)r(jià)格跌幅擴大。
二手房方面，張波指出，置換個(gè)稅退還的政策已經(jīng)帶動(dòng)二手房掛牌量明顯提升，這一點(diǎn)在一二城市環(huán)比價(jià)格變化也同步有所反映。
但9月底的政策在市場(chǎng)釋放的效力還不太明顯，尤其是房貸利率層面對市場(chǎng)的拉動(dòng)邊際效應在遞減，階段性放寬首套房商貸利率下限對提升市場(chǎng)熱度的作用并不能立竿見(jiàn)影?！睆埐ㄕf(shuō)，首套購房需求入市還相對猶豫，導致市場(chǎng)成交量不能同步提升，部分城市二手房市場(chǎng)呈現供大于求，對房?jì)r(jià)也會(huì )形成一定下壓。
供需兩端政策齊發(fā)力
“當前房?jì)r(jià)總體上進(jìn)入到降溫和調整的階段，和全國房地產(chǎn)交易市場(chǎng)疲軟等態(tài)勢有關(guān)，也和購房需求釋放不到位有關(guān)?！眹儡S進(jìn)表示，鑒于歷史走勢，類(lèi)似調整需要一定的時(shí)間，短期內房?jì)r(jià)指數反彈或轉正是有壓力的。
貝殼研究院市場(chǎng)分析師劉麗杰認為，未來(lái)價(jià)格走勢的改善有待各項支持政策的落地，預期和量的切實(shí)改善才能減緩房?jì)r(jià)的下行壓力。
具體看來(lái)，供給端的融資支持、預售資金盤(pán)活等多方面政策，有助于改善市場(chǎng)預期，防止下行風(fēng)險進(jìn)一步蔓延；短期內交易量的筑底仍有待需求端支持政策的進(jìn)一步落地和細化。
張波也表示，從10月和11月的政策來(lái)看，力度已經(jīng)明顯提升，兩部門(mén)聯(lián)合發(fā)布的金融16條對后市的影響會(huì )非常直接。加之“第二支箭”(繼續推進(jìn)并擴大民營(yíng)企業(yè)債券融資支持工具)同步發(fā)力，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款、信托貸款以及債券融資多種融資渠道的助力下，房企后續的項目交付和資金壓力將得到有效緩解。
“若資金面好轉，市場(chǎng)對開(kāi)發(fā)商層面的預期好轉，開(kāi)發(fā)商降價(jià)打折的預期就會(huì )緩減，房?jì)r(jià)指數下跌的狀況就會(huì )好轉?！崩钣罴伪硎?，需求端降低按揭利率、熱點(diǎn)城市啟動(dòng)“認房不認貸”的首套房認定標準等，也會(huì )利好開(kāi)發(fā)商內源融資，提高造血功能，利好價(jià)格穩定。
“總之，供需兩端全面發(fā)力，互相支撐，最終才能讓價(jià)格企穩?！崩钣罴握f(shuō)。
