推遲約兩個(gè)月的上海2022年第一批集中供地，于6月1日大幕重啟。
受市場(chǎng)等多方面因素影響，部分城市土地交易熱度仍未恢復，上海今年首次集中供地表現如何，倍受市場(chǎng)關(guān)注。
此次上海共推出36宗地塊，總建筑面積425.19萬(wàn)平方米，總起價(jià)806.5億元。在本批次集中供地首日，上海成功出讓20宗地塊，有16宗以底價(jià)成交，其余4宗溢價(jià)成交，其中3宗報價(jià)達到中止價(jià)進(jìn)入一次報價(jià)階段。上海集中供地首日總成交金額約495.78億元。
中指研究院土地事業(yè)部負責人張凱指出，盡管經(jīng)歷了疫情和土拍延期，但并未對房企參拍熱情造成太大影響。從拿地企業(yè)性質(zhì)來(lái)看，央企、民企、混合所有制企業(yè)以及地方國企均積極參與并有所斬獲。
“上海供地首日，位于核心區域的項目，例如徐匯斜土街道、楊浦平?jīng)錾鐓^的地塊，均溢價(jià)成交；拍地首日熱度不低，反映出房企對上海未來(lái)市場(chǎng)充滿(mǎn)信心?！睆垊P表示。
招商蛇口連奪兩宗地
上海年內第一批集中供地首日，招商蛇口成為最大贏(yíng)家。
6月1日下午，招商蛇口旗下上海寶琛置業(yè)以62.5億元底價(jià)，競得普陀中山北社區B3-16地塊。該住宅用地出讓面積3.61萬(wàn)平方米，建筑面積9.68萬(wàn)平方米，起始樓面價(jià)約6.46萬(wàn)元/平方米。
隨后，招商蛇口又聯(lián)手香港置地、徐匯城投斥資47.33億元，競得徐匯區斜土街道住宅用地。該地塊出讓建筑面積5.49萬(wàn)平方米，起始出讓價(jià)43.2億元，起始樓面價(jià)7.88萬(wàn)元/平方米。最終，招商蛇口聯(lián)合體競得該地塊，成交樓面價(jià)達8.63萬(wàn)元/平方米，溢價(jià)率9.57%。
另一宗總價(jià)較高的普陀區長(cháng)風(fēng)社區地塊，被宸嘉發(fā)展、寧波日興康生物工程聯(lián)合體，以63.7億元摘得。該商住地塊出讓建筑面積22.44萬(wàn)平方米，起始樓面價(jià)2.84萬(wàn)元/平方米。
大華集團、中國鐵建、建發(fā)集團，則分食了幾宗金額不低的地塊。
其中，民企大華集團以40.5億元底價(jià)，競得嘉定安亭國際汽車(chē)城宅地塊，該地塊起始樓面價(jià)1.9萬(wàn)元/平方米。中國鐵建房地產(chǎn)則以22.11億元底價(jià)，競得松江泗涇鎮地塊；建發(fā)集團旗下蘇州兆坤房地產(chǎn)以21.96億元底價(jià)，奪得金山新城地塊。
而浦東惠南東城區住宅用地，雖然出讓總價(jià)不高，但競爭較為激烈。
惠南東城區地塊出讓面積3.67萬(wàn)平方米，起始出讓價(jià)11.25億元，有3家房企報名競買(mǎi)。經(jīng)過(guò)24輪競價(jià)，該地塊很快達到中止價(jià)，進(jìn)入一次報價(jià)階段。最終，杭州大家房地產(chǎn)、浙江錢(qián)江房產(chǎn)集團聯(lián)合體在一次性報價(jià)階段以12.23億元競得上述地塊，樓面價(jià)1.67萬(wàn)元/平方米，溢價(jià)率8.66%。
此外，上海城投置地以10.27億元競得楊浦區平?jīng)錾鐓^地塊，樓面價(jià)7.43萬(wàn)元/平方米，溢價(jià)率1.78%。
張凱認為，今日上海土拍整體開(kāi)局良好，土拍首日結果基本符合預期?！盁o(wú)論是補倉還是計劃進(jìn)入上海市場(chǎng)的房企，拍地之所以較積極，都是看好上海經(jīng)濟復蘇前景的一種表現?！?/div>
同策研究院研究總監宋紅衛認為，房企應抓住上海內中環(huán)及中外環(huán)間優(yōu)質(zhì)地塊的投資機會(huì )。
“從上海各環(huán)線(xiàn)供需結構變化來(lái)看，內中環(huán)及中外環(huán)供需關(guān)系較緊張，供求比由2020年的0.94及1.11分別下降至0.59及0.62，是下降較大的兩個(gè)區域，供給存在一定缺口。由此，這些地塊具有較強投資價(jià)值?！彼渭t衛補充道。
土拍規則適度調整
因疫情防控需要，上海于3月28日宣布，今年首批集中供地活動(dòng)延期進(jìn)行。
5月26日，上海發(fā)布了重啟今年首次集中供地的通知，5月31日對交易活動(dòng)做出具體安排，6月1日后展開(kāi)交易活動(dòng)。
據上海土地市場(chǎng)官網(wǎng)披露，本次集中供地中，包括普陀區長(cháng)風(fēng)社區、中山北社區以及松江區泗涇鎮在內的16宗地塊僅有一名競買(mǎi)人。競買(mǎi)人于規定時(shí)間內通過(guò)網(wǎng)上受理平臺完成掛牌報價(jià)，無(wú)須至上海市土地交易市場(chǎng)。土地交易市場(chǎng)將按照出讓文件規定，根據其在掛牌期間報價(jià)確定成交價(jià)及競得人。
而包括徐匯區斜土街道、楊浦區平?jīng)錾鐓^、閔行區浦錦街道等在內的另外20宗地塊，有多名競買(mǎi)人。這20宗地塊將分別于6月1日、2日、6日、7日、8日出讓?zhuān)咳粘鲎?宗用地，競買(mǎi)人需參加現場(chǎng)交易活動(dòng)。
值得一提的是，上海此次對拍地規則做出了調整。
上海本次集中供地，取消招掛復合打分入圍方式，采用掛牌方式出讓?zhuān)行暾埲思礊楦傎I(mǎi)人。這意味著(zhù)報名并繳納保證金房企，均有出價(jià)資格。
資金方面，上海此前對房企拍地資金要求較高，房企參加拍地受監管自有資金，為土地起始出讓價(jià)格的1.3倍。
具體來(lái)看，房企參與上海土拍應繳納競買(mǎi)保證金和土地監管資金，競買(mǎi)保證金一般按土地起始價(jià)20%繳納，土地監管資金為起拍價(jià)的100%+10%溢價(jià)上限（即地塊中止價(jià)）。如拍地成功，土地監管資金將轉為地價(jià)款，否則將在1-7天內返還。
但上海此次供地，對拍地監管賬戶(hù)凍資金額做出調整，賬戶(hù)中封存資金應不小于扣除本地塊保證金后的自有資金金額。
分析人士認為，這意味著(zhù)拍地前凍資比例由1.3倍降至1.1倍，有助于提高房企拿地積極性。
此外，上海日前印發(fā)的《上海市加快經(jīng)濟恢復和重振行動(dòng)方案》，部分涉及房地產(chǎn)措施。
其中，第29條提到，為促進(jìn)市場(chǎng)健康發(fā)展，上海擬建立地產(chǎn)項目前期審批綠色通道，及時(shí)啟動(dòng)新一批次市場(chǎng)化新建商品住房項目上市供應，進(jìn)一步縮短前期開(kāi)發(fā)、拿地、開(kāi)工、銷(xiāo)售全流程時(shí)間。對于新開(kāi)工建設的住宅項目城市基礎設施配套費，可順延3個(gè)月繳納。
保障土地要素供給方面，公開(kāi)招標拍賣(mài)掛牌方式出讓的地塊，上海允許受讓人申請延期繳付或分期繳付土地出讓價(jià)款。為優(yōu)化土地出讓條件，將合理確定住宅用地起始價(jià)，降低商業(yè)辦公用房自持比例。
克而瑞研究中心副總經(jīng)理楊科偉表示，這些措施將對市場(chǎng)回暖和恢復市場(chǎng)信心，起到積極作用。
來(lái)源：財聯(lián)社
編輯：滕珊
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