樓市寒潮，恰是房地產(chǎn)企業(yè)“大魚(yú)吃小魚(yú)”之時(shí)。大房企敢于在行業(yè)寒冬期低價(jià)并購中小房企資產(chǎn)，是出于房地產(chǎn)行業(yè)集中度越來(lái)越高、保證規模發(fā)展的訴求，不管是1000億元、5000億元還是7000億元，先把規模做上去，并在盡可能保證利潤空間的情況下完成規模增長(cháng)的目標。
筆者查詢(xún)數據后發(fā)現，以最新公告時(shí)間為準，截至11月28日，2019年A股房企并購事件已達467宗，涉及買(mǎi)方現金支付總價(jià)值4688億元。其中，已完成208宗，失敗30宗，剩余229宗仍在進(jìn)行中，涉及買(mǎi)方現金支付價(jià)值總額為2508億元。
1月27日，地產(chǎn)行業(yè)又一筆大宗收購發(fā)生，主角是融創(chuàng )中國。融創(chuàng )中國當日發(fā)布公告稱(chēng)，公司的間接全資附屬公司融創(chuàng )西南集團將收購云南城投集團持有的環(huán)球世紀及時(shí)代環(huán)球各51%股權，交易價(jià)格約為152.69億元；交易完成后，環(huán)球世紀及時(shí)代環(huán)球將成為融創(chuàng )中國的間接附屬公司。筆者了解到，環(huán)球世紀及時(shí)代環(huán)球主要從事地產(chǎn)項目的開(kāi)發(fā)運營(yíng)，在成都、武漢、長(cháng)沙、昆明等城市共開(kāi)發(fā)18個(gè)項目，總建筑面積約3071.6萬(wàn)平方米，可售建筑面積約為2771.6萬(wàn)平方米，約占總建筑面積的90%。
“房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入調整周期后，中小企業(yè)的資金鏈尤其緊張，大房企借機收購成本較低的土地資產(chǎn)，是房地產(chǎn)行業(yè)新的投資邏輯?！蓖咦稍?xún)研究中心總監張宏偉在接受筆者采訪(fǎng)時(shí)表示，從現在到明年上半年，并購案還會(huì )繼續增多，并購潮仍會(huì )持續。
筆者注意到，上述并購事件，賣(mài)方主要是中小房企、大房企的項目公司和部分信托公司；買(mǎi)方則主要來(lái)自房地產(chǎn)企業(yè)、保險公司、投資公司、科技企業(yè)和不少自然人。
泰禾集團出讓多幅地塊給世茂股份，成為此輪地產(chǎn)收購潮中的典型案例之一。公告顯示，今年3月份以來(lái)，泰禾集團花費半年時(shí)間累計向世茂股份出售旗下11個(gè)項目的部分股權，累計回籠資金約96.1億元。
此外，在已完成的收購案中，華夏幸福也獲取了多幅地塊。
自2016年下半年以來(lái)，房企在公開(kāi)市場(chǎng)拍地付出了極大代價(jià)，不少地塊的溢價(jià)率超過(guò)40%，各地誕生的“地王”層出不窮，各類(lèi)房企為了搶地不惜血本，尤其是上市房企，在資本市場(chǎng)獲得的大規模融資為之提供了豪賭的資本。
然而，隨著(zhù)房地產(chǎn)調控政策頻出，房?jì)r(jià)不再一路水漲船高，那些沒(méi)有及時(shí)出貨的房企終于意識到當初“搶奪高價(jià)地”的痛苦。為了規避更大風(fēng)險，部分房企選擇出讓股權尋找合作伙伴，來(lái)提高自身生存發(fā)展的系數。此舉也為那些實(shí)力雄厚的房企提供了趁機低價(jià)收購相關(guān)資產(chǎn)、增加土地儲備的機會(huì )。
“從公開(kāi)市場(chǎng)招拍掛拿地比較貴，拿完地后幾乎沒(méi)利潤。在這種行業(yè)調整期內，房企的投資邏輯發(fā)生了變化，會(huì )尋求其他投資渠道來(lái)降低拿地成本?！睆埡陚ハ蚬P者表示，過(guò)去兩三年，一些房企為了尋求擴張，杠桿率比較高，在去年以來(lái)的市場(chǎng)低谷期遇到發(fā)展障礙，不得已賣(mài)資產(chǎn)換生存。接下來(lái)，有房企倒閉也不是沒(méi)有可能。
“這是市場(chǎng)低迷下出現的資源整合現象，促使并購案頻發(fā)?！币拙友芯吭褐菐熘行难芯靠偙O嚴躍進(jìn)在接受筆者采訪(fǎng)時(shí)表示，賣(mài)資產(chǎn)的企業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jì)較差，所以選擇以資產(chǎn)換現金；大型房企也有收購需求?？傮w來(lái)看，在存量市場(chǎng)中流轉尚未開(kāi)發(fā)的地塊已經(jīng)成為房企主要的收購土地儲備的方式之一。地產(chǎn)行業(yè)的并購潮還將持續，在優(yōu)勝劣汰下，經(jīng)營(yíng)不善或過(guò)去幾年拿高價(jià)地太多的企業(yè)將面臨極大的壓力。
